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＜建物賃貸借契約＞

建物の賃貸借契約（借家）は、家主が借家人に対し、建物の使用を認め、それに対して借家人が家主に対し、賃料を支払うことを約するものです。

◆借家権の対抗力

建物の賃貸借は、賃貸借自体の登記がされていなくても、建物の引渡しを受けて現に建物を使用していれば、建物の所有者が変わっても、新所有者に借家権を主張できます。
建物の所有者（賃貸人）が変わっても、建物賃貸借契約の内容は、すべて新賃貸人との間に引き継がれます。

◆建物賃貸借の期間

建物賃貸借の期間は、期間の定めのあるものと、期間の定めのないものとの２種類があります。

期間を契約で定める場合には、１年以上に定める必要があります。
１年未満の期間の定めある建物賃貸借は、期間の定めのないものとみなされます。現在は期間の上限はありません。

期間の定めがあるときは、契約期間満了と同時に賃貸借は終了することになります。しかし、借家法は、賃貸借人の保護のため、法廷更新の規定が設けてあります。当事者が賃貸借の期間を定めた場合において、当事者が期間満了前６月ないし１年内に、相手方に対し、更新拒絶の通知、又は条件を変更しなければ更新しない旨の通知をしないときは、期間満了の際、前と同じ条件でさらに賃貸借ををしたものとみなし、しかも、賃貸借人が更新を拒絶するには、自ら使用することを必要とする場合その他正当の事由がなければならないと規定されています。

期間の定めがなかったときは、賃貸人はいつでも解約の申し入れができ、この申し入れから６ヶ月経って賃貸借は終了します。しかし、賃貸人の解約申し入れには、更新拒絶の場合と同様に、正当な事由がなければなりません。

逆に賃借人からの解約の申し入れは、正当の事由を要せず、３ヶ月経つと賃貸借は終了します。

◆借家契約の内容

○契約の存続期間

○賃料

　・支払い方法
　・賃料の変更

○解除原因

解除原因としては、信頼関係の基本となるような重要な事由（賃料不払い、賃借権の無断譲渡、無断転貸等）を掲げるのが妥当です。

○敷金

○造作買取請求権



次のような約定は、借家人に不利な約定とされ無効となります。

・本契約は、期間満了により終了するものとし、更新することができない。

・賃借人が結婚したとき（あるいは、賃借人に子が生まれたとき、賃借人が老齢の親を引き取ったとき）は賃貸人は解約することができる。

・賃貸人の子が結婚するときは、賃貸人は解約することができる。

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